XFGS—2019—001
各镇人民政府、街道办事处，市府直属和省、梅属驻兴各单位：
为规范我市国有建设用地规划条件管理工作，解决我市早期已划拨、出让（含划拨用地补办出让）和转让国有建设用地因未明确规划条件造成在土地开发建设、办理用地手续等过程中遇到的问题，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》《建设用地容积率管理办法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》等相关法律法规，本着尊重历史、实事求是、程序规范、公平合理的原则，结合我市实际，制定本实施意见。
一、适用范围
中心城区范围内，已取得国有建设用地使用权证书或不动产权证书，但在划拨、出让（含原划拨用地补办出让）、转让过程中未明确规划条件的国有经营性建设用地（不含工业用地、公共设施用地、个人自建房以及已办理个人产权的生活留用地）。
二、实施标准
（一）容积率。
1．已办理房屋产权登记需改建、扩建的用地，以原批准规划（含规划方案、规划许可等）确定的容积率为基准容积率；无上述批准文件的，以房屋产权登记载明的建筑面积及建筑用地面积计算的容积率为基准容积率。
2．对于经规划行政主管部门审批已动工建设或已建成但未办理房屋产权登记的用地，按如下方式确定基准容积率：（1）2016年9月26日前取得批准规划（含规划方案、规划许可等）的，按兴市府办〔2016〕10号文确定基准容积率；（2）2016年9月26日后取得批准规划（含规划方案、规划许可等）的，按《兴宁市城市规划建设管理规定》（兴市府〔1999〕1号）确定基准容积率，即9层及9层以下容积率为2.0，10层及10层以上每增加1层容积率增加0.2（不得高于控规），最高不超过18层，高层建筑（10层及10层以上的工业民用建筑或总高度在24米以上的其它建筑，下同）的建筑密度不得大于25%，建筑间距和道路红线退缩均须按该规定执行。
3．对已取得合法土地权属来源文件但未经规划行政主管部门审批至今未动工建设的用地，按如下方式确定基准容积率：（1）早期已有批准规划（含政府主导的区域性规划、规划方案和规划许可等）的，以原批准规划确定的容积率为基准容积率，存在多次批准或不一致的以最后批准的为准；（2）无批准规划方案的按《兴宁市城市规划建设管理规定》（兴市府〔1999〕1号）确定基准容积率，即9层及9层以下容积率为2.0，10层及10层以上每增加1层容积率增加0.2（不得高于控规），最高不超过18层，高层建筑的建筑密度不得大于25%，建筑间距和道路红线退缩均须按该规定执行。
（二）用途和商住比。
中心城区所有建设项目均须符合控规要求。证载用途与控规不一致的，动工建设前须先向规划行政主管部门申请出具规划条件变更土地用途，向土地行政主管部门申请核定补缴地价款和换发不动产权证书。未明确具体商住比例的用地（含综合用地、商住用地等），商业比例≤10%。
三、实施方式
符合本实施意见的土地权利人在土地开发、转让和不动产登记过程中（含办理土地转让、分割登记、审批规划方案、核发规划许可、核发施工许可、核发预售许可、规划验收、竣工备案、办理产权登记等），需先向规划行政主管部门申请出具规划条件，具体流程如下：
（一）土地权利人向规划行政主管部门申请出具用地规划条件，规划行政主管部门出具规划条件前应函询土地行政主管部门涉及用地的情况。需改建、扩建的，改建、扩建前须依法依规办理相关手续。
（二）规划行政主管部门根据本实施意见和相关法律法规出具规划条件，同时抄告土地行政主管部门。
（三）土地行政主管部门根据出具的规划条件按土地现有剩余年限委托有资质的评估机构实施评估并进行审核，报市人民政府批准后由土地行政主管部门与土地权利人重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地权利人按约定缴纳土地出让金，换发不动产权证书。涉及需收回国有重新出让的按相关规定执行。
（四）土地行政主管部门、规划行政主管部门根据重新签订的《国有建设用地使用权出让合同》、缴交地价款凭证和换发的不动产权证书方可作出相关许可和办理后续手续。
四、符合“三旧”改造的按“三旧”改造政策办理。
五、纳入兴市府办〔2016〕10号及兴市府办函〔2016〕55号文件适用范围的，按原文件执行。
六、中心城区范围外的国有建设用地，可参照本实施意见执行。
七、若上级有关部门对历史用地规划条件有新的规定，按新规定执行。
八、相关职能部门应各司其职，加强沟通、协调，严格按照本实施意见执行，否则将依法依规从严问责。
九、本实施意见由兴宁市住房和城乡规划建设局、兴宁市国土资源局、兴宁市城市管理和综合执法局负责解释。
十、本实施意见自发布之日起施行，有效期2年。
兴宁市人民政府
2019年3月8日