兴宁市人民政府关于印发东莞石碣（兴宁）产业转移工业园南区房屋征收补偿安置方案的通知
叶塘镇、新陂镇人民政府，市府直属和省、梅属驻兴有关单位：
现将《东莞石碣（兴宁）产业转移工业园南区房屋征收补偿安置方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
兴宁市人民政府
2014年3月24日
东莞石碣（兴宁）产业转移工业园南区房屋征收补偿安置方案
为实施城市规划和土地利用总体规划，加快“三园一区一基地”建设，促进我市经济社会跨越发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、中共中央纪委办公厅监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办发〔2011〕8号）以及住建部《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》（建房〔2011〕77号）和《关于印发兴宁市国有土地上房屋征收与补偿管理办法等文件的通知》（兴市府〔2012〕20号）等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合实际情况，制定本方案。
一、房屋征收与补偿安置的原则
房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、结果公开的原则。
二、征收部门与实施单位
征收部门：兴宁市土地房屋征收安置中心。
征收实施单位：兴宁市叶塘镇人民政府、新陂镇人民政府。
三、征收范围
（一）叶塘镇大众村、同众村。
（二）新兴大道北（部分）。
（三）叶塘镇岳桥村、上岳村。
（四）叶塘镇岳桥村、大众村、甘塘村、新陂镇华新村。
（五）叶塘镇田心村、彭陂村、岳桥村、上岳村。
以上四至范围详见规划红线图。
四、房屋征收补偿安置方式
房屋征收实行货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自行选择方式进行补偿。
征收市政工程和单位、学校、企业厂房、仓库、杂房、简易房、祖屋公共部分（祠堂除外）及公共设施等只实行货币补偿。祖屋祠堂可采用货币补偿，也可选择产权调换。
五、房屋征收补偿安置标准和规则
（一）货币补偿标准：
1. 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
2. 被征收房屋装修及附属设施的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
（二）产权调换规则：
1. 选择调换的安置房与被征收房屋原则上按建筑面积1:1调换，价值以被征收房屋评估价值和安置房成本价值互补差价结算。但每户产权调换建筑面积不得超过300㎡，超过300㎡的部分只实行货币补偿。每户只能选择独栋联排或天地户型的一种户型，剩余面积只能选择步梯房。
2. 选择的安置房建筑面积超出被征收房屋建筑面积20㎡内的，按成本价进行结算，超过20㎡的部分按市场价进行结算，安置房市场价格由评估机构评估确定。
3. 被征收人安置房建筑面积包括安置房套内建筑面积、本栋房屋的公共墙位、公共楼梯、公共走道及其他公共部分需分摊的建筑面积，面积以房地产登记簿登记记载为准。
4. 被征收人在规定时间内先签订房屋征收补偿安置协议书的，优先选择安置房。
5. 选择产权调换的安置房，《房地产权证》必须以被征收人的名义进行登记，相关手续由房屋征收部门统一办理，办证税费由房屋征收部门承担。
（三）安置房的位置、类型、建设标准、价格：
1. 安置房的位置：
安置小区有两个，即叶塘安置区和滨河安置区。叶塘安置区位于叶塘中心镇区内，叶塘汽车站东侧，用地面积约92.55亩，建筑密度38.3％，容积率1.60，绿地率30％。滨河安置区位于兴宁市高新技术产业园区东部，东临宁江，西靠兴合线，北侧为规划景观大道，南侧为规划31米道路。总用地面积约22.3公顷。建筑密度31.6％，容积率1.35，绿地率30％。
2. 安置房的类型：
（1）独栋联排（有天有地）：一栋两户，楼层三层半，每户建筑占地面积约67㎡，建筑面积约240㎡，户型为七房两厅一车库，各户在底层均有独立大门、楼梯进出，有独立车库（杂物间）。
（2）叠拼（天地户型）：一栋四户，楼层三层半，每户建筑占地面积约86㎡，底二层为一户，建筑面积约190㎡；三、四层为另一户，建筑面积约230㎡，户型为五房两厅一车库，各户在底层均有独立大门、楼梯进出，有独立车库（杂物间）。
（3）步梯房：楼层六层，套房户型分别为三房二厅，建筑面积约130㎡；二房二厅,建筑面积约70㎡。
3. 安置房的建设标准：
安置小区公共设施配套完善，外立面统一镶贴通体条砖和刷白色与浅黄色外墙漆、90系列普通铝合金门窗。供电、电话、网络线、有线电视线等安装至户外门口，供排水、排污安装至厨房和卫生间。独栋联排（有天有地）和叠拼（天地户型）有毛坯房和普通装修房，步梯房为毛坯房。
4. 安置房的价格：
（1）独栋联排（有天有地）的安置房毛坯房成本价为2010元/㎡。选择普通装修房，增加装修费用380元/㎡，即2390元/㎡。
（2）叠拼式（天地户型）的安置房毛坯房成本价为1960元/㎡。选择普通装修房，天户型增加装修费用350元/㎡，即2310元/㎡；地户型增加装修费380元/㎡，即2340元/㎡。
（3）步梯房的毛坯房成本价为1535元/㎡。
（四）祖屋祠堂选择产权调换的，由房屋征收部门统一规划、统一设计、统一建设。调换的位置应与安置小区的公共活动场所规划相结合。祠堂用地面积不得超过200㎡，其中建筑占地面积不得超过100㎡。被征收祠堂的评估价值和调换祠堂的评估价值互补差价结算，多还少补。
（五）住宅房屋临迁过渡安置。
1. 被征收人选择房屋货币补偿的，被征收人在签订房屋征收补偿安置协议书约定时间一个月内搬迁完毕，向被征收人支付3个月的临时安置补助费，有三种方案可选：（1）按被征收房屋建筑面积补给被征收人临时安置补助费5元/㎡/月，每月每户1200元为最高限额；（2）以户为单位，补给被征收户临时安置补助费600元/月；（3）以被征收户中所含人数为单位，统计人数以户籍为准，补给被征收户临时安置补助费120元/人/月。临时安置补助费一次性支付给被征收人。
2. 被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人自行安排住处的, 向被征收人支付临时安置费，有三种方案可选：（1）按用于调换安置房的建筑面积，向被征收人支付临时安置费5元/㎡/月，每月每户1200元为最高限额；（2）以户为单位，向被征收户支付临时安置费600元/月；（3）以被征收户中所含人数为单位，统计人数以户籍为准，向被征收人支付临时安置费120元/人/月。临时安置补助费的发放从被征收人交出被征收房屋起到通知交付安置用房后满三个月止。
3. 被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人使用房屋征收部门提供周转用房的，不支付临时安置补助费。在过渡期内，周转用房的水、电、卫生等费用由被征收人负责。
（六）搬迁补助费。
1. 按被征收房屋建筑面积计算搬迁补助费25元/㎡。被征收人已出租的房屋，由被征收人负责处理补助费的分配问题；征收房屋内的电话、网络、有线电视、空调等附属设备迁移费，按现行收费标准给予补助。
2. 企业、机关和事业单位用房、设备、设施、仓库等的搬迁补助费，按房地产评估机构对搬迁费用的评估结果予以补助。
3. 被征收房屋需依法实施强制执行的不给搬迁补助费。
（七）企业、商业用房因征收房屋造成停产停业损失的补偿。
企业、商业用房存在实际经营行为且已依法取得营业执照的，按实际经营面积50元/㎡的标准一次性补偿给经营者停产停业损失或按税务部门提供税单为依据进行评估补偿。
六、被征收房屋属性认定
（一）被征收房屋的权属、结构、用途及建筑面积，以房地产权证或土地使用权证、房屋所有权证记载为准。涉及房屋产权争议的，先由公证部门进行现场证据保全，再依法律程序确定权属。确定权属期间不影响征收工作进行。
（二）征收范围内未经登记的建筑，或房地产登记记载事项不明确或者与现状不符的建筑，由房屋征收实施单位和国土、住建等相关部门联合组织力量进行调查、认证，并按下列方式处理：
1. 1986年12月31日以前建造的房屋、1987年1月1日以后已办理《房屋产权证》或已办理《土地使用证》和《建设工程规划许可证》的房屋视为报建手续齐全。
2. 自1987年1月1日起，至2011年5月17日市政府出台《兴宁市人民政府关于东莞石碣（兴宁）产业转移工业园（南区）规划控制的公告》（兴市府〔2011〕13号）之前建造，未办理任何证件的房屋和已办理《土地使用证》或《建设工程规划许可证》的单证房屋，在征收补偿过程中根据实际建筑面积，核算办证成本，扣除办证成本等办证费用，计算补偿金额。
3. 自2011年5月17日市政府出台《兴宁市人民政府关于东莞石碣（兴宁）产业转移工业园（南区）规划控制的公告》（兴市府〔2011〕13号）之后新建和扩建的房屋，均为违法建筑。
4. 被征收集体土地上的房屋及其占地，按《兴宁市人民政府关于修改〈兴宁市征收土地管理暂行办法〉的通知》（兴市府〔2013〕5号）修正的《兴宁市征收土地管理暂行办法》第二十三条执行。
（三）违法建筑物，一律不给予补偿。对未超过批准期限的临时建筑或构筑物，按比例进行补偿；对超过批准期限的临时建筑或构筑物，不予补偿。
（四）对被征收房屋的权属、结构、用途及建筑面积以及被征收房屋的初步评估结果、被征收房屋的复核评估结果和补偿安置结果进行公示。
（五）被征收人应如实向房屋征收实施单位申报个人被征收房屋现状。未如实申报的，责任自负。
七、征收房屋登记、丈量及计算建筑面积办法
（一）征收房屋登记、丈量及计算建筑面积办法，按中华人民共和国建设部公告第326号《建筑工程建筑面积计算规范》执行。
（二）被征收房屋的公共面积如产权人有书面约定的，按书面约定办理；无书面约定的，则按产权人的房屋建筑面积比例分摊，并张榜公布确定。
八、在建工程、未形成房屋的土地及已建成房屋剩余用地面积的补偿
（一）已有土地使用证未建的或经兴宁市被征收土地房屋鉴定专家组确认是宅基地、留用地、拆迁安置地，可选择调换安置房。调换安置房的面积原则上按土地使用证面积或经确认的占地面积与安置房建筑面积1:1进行调换，价值按被征收房屋的市场评估价和安置房成本价互补差价结算。
（二）已建成房屋的剩余用地面积，按照以下标准进行货币补偿:
1. 被征收国有土地上已建成房屋的剩余用地面积补偿，由房地产评估机构评估确定。
2. 被征收集体土地上房屋剩余用地面积补偿，由房地产评估机构评估确定。
九、评估机构的选定
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内在兴宁市评估机构备案数据库中协商选定，在规定时间内协商不成的，按照少数服从多数原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。同一征收项目评估工作，原则上由一家评估机构承担。
十、奖励和补助办法
（一）被征收人在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议书并按约定时间搬迁腾空，将房屋交给房屋征收部门验收后，房屋征收部门按被征收房屋总值的10％给予奖励；选择产权调换的被征收人，再按被征收房屋首层建筑面积给予300元/㎡的奖励。超出规定时间签订征收补偿 安置协议书的或超出约定时间搬迁腾空房屋的，一律不给予奖励。
（二）选择产权调换的被征收人自安置房交付使用之日起，免收20年的物业管理费（安置区内汽车停车位除外）。免收的物业管理费在安置小区公共物业收益中解决，不足部分由市财政补贴。
（三）物业管理由房屋征收部门组织实施，被征收人的单车、摩托车统一到指定地点免费停放，安置区内停车位则用于出租，出租收益用于安置区物业管理费用。
十一、特困家庭救助
被征收人的被征收房屋建筑面积小于50㎡，他处无住房且无能力购买安置房的，提供约70㎡的步梯房供选择，被征收房屋价值和步梯房价值互补差价结算。
十二、争议的解决
（一）对评估确定的被征收房屋价值有异议的双方当事人，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向梅州市住房和城乡建设局房地产评估专家委员会申请鉴定。
（二）补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
（三）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。
十三、本方案未尽事宜，按有关法律法规及相关政策执行。
十四、本方案由房屋征收部门负责解释。